Menu
Woocommerce Menu

要同时满足三个条件,说到有家地产公司想收购一家建筑设计院

0 Comment


图片 1

图片 2

昨天一篇《别再吐槽上海的房价高了,因为你马上就连税都交不起了》的文章席卷了我的朋友圈
。我只对其中“普通住宅”的定义产生了好奇。要同时满足三个条件:

近日与一朋友聊天,说到有家地产公司想收购一家建筑设计院,向我了解一些情况。

1、房子的类型:

我曾供职过两家地产公司下属的设计公司,经历了从建筑师到设计院负责人,最后把公司带”死”的过程。所以倍感亲切。

图片 3

图片 4

2、房子的面积:

国内绝大多数的建筑设计公司,业务主要来源于地产相关。随着房地产市场增速的放缓,设计公司的日子也没往日那般的滋润。降薪裁员的新闻不绝于耳。

图片 5

图片 6

3、房子的价格:

行业发生了以下显著特征

图片 7

1.房地产行业的集中度越来越高

6月末,中国海外发展宣布并购中信地产旗下的126个项目,市场总估值超过千亿

7月6日,中航地产保利地产先后发布停牌公告称,因股东中航工业集团正与中国保利集团筹划地产业务重组整合;

*恒大地产**更是从2015年起开始了疯狂的收购,今年同样先后收购了人和集团哈尔滨4个项目以及嘉凯城等项目*

。。。

集中度的提高对地产行业的“鲨鱼”来说,利大于弊。从融资成本,产品的标准化,采购的成本都会降低。连人力成本(人均)都会下降。

而对于100亿以下的“小鱼”企业来讲就是“噩梦”了,最起码的生产资料——土地,都拿不到了,还要其他的生产要素做什么呢?

收购一些烂尾项目成了这类企业的主要目标。而一双火眼金睛成了项目成功与否的关键了,风险变得更大了。

作为下游配套的设计行业受到的冲击巨大。成熟企业的产品标准化程度较高,对设计的依赖程度有所减弱。同样一个项目,可能只能收到70%的设计费用,甚至更低。设计企业被迫提供更超值的服务,去赢得长期合作的机会。有时真的只是个机会。

图片 8

每个环节的利润都在被压缩,所以成本变得异常敏感。对设计企业来讲,成本优化的输出倒是成了一个不错的业务增长点。市场也涌现了一些做细分市场的企业,活得还挺好。

2.地产企业的投资属性越发明显

图片 9

地价占房价的比重越来越高。全国接近50%,而上海等一线城市更夸张,土地已经是周边房价的1.2倍。

所以拿对地,就意味着这个生意就成了,其他的都是套路了。

对于建筑设计院来说,所有的工作也都是在套路里。唯一能做的贡献只有前期的强排了,但房企还不领情。(因为不付这部分费用)

只有一种情况例外,收购烂尾项目。这个时候对于项目前期的重新评估,设计院的工作是举足轻重的。

一线城市地价的高企,导致很多的设计院在经济发达地区拿不到设计项目。而在中西部的项目又因为辐射半径的原因,设计和服务跟不上,导致品控出问题。质量不行导致业务量下滑,收不到设计费就提供不了好的服务,变成了恶性循环

趋势的变化,对设计行业是一种有形的压力。经过这轮大浪淘沙,会有许多的从业人员离场,许多的公司倒闭。但更会有一些设计界的“巨无霸”诞生,当然也会有一些小而美的企业涌现。

图片 10

奇迹可能发生在以下这些细分市场

a.绿色建筑

*绿色建筑**是指在建筑的全寿命周期内,最大限度节约资源,保护环境和减少污染,提供健康适用、高效使用,与自然和谐共生的建筑。*

图片 11

这是个系统性问题,所以不仅需要创新的技术,更需要有整合的能力。

b.装配式建筑

*装配式建筑**是指用预制的构件在工地装配而成的建筑。这种建筑的优点是建造速度快,受气候条件制约小,节约劳动力并可提高建筑质量。*

图片 12

随着中国人口红利的逐渐消失,劳动力成本已经成为一个问题。

装配式住宅不仅解决人力成本的问题,更能解决二次装修带来的种种问题。PC在发达国家已经是比较成熟的技术,在国内推广的力度也很大。

c.项目整体优化

图片 13

从最初的抠结构专业的成本,现在慢慢演化成从项目拿地前的优化,这是一个很大的进步,为业主方带来不小的收益。

d.设计咨询

传统的工程设计咨询是指由工程设计专家顾问组成的团体,对各阶段设计过程中的关键技术经济问题组织专家研讨,提出咨询意见。

图片 14

随着项目易手率的增加,在前期论证项目收购可行性分析时,需要大量有经验的技术人员参与到数据比对,技术论证,经济性测算之中。而这样的人才必然是通才型的。

e.由设计主导的EPC

*EPC**是指公司受业主委托,按照合同约定对工程建设项目的设计、采购、施工、试运行等实行全过程或若干阶段的承包。*

图片 15

**

而在国内,EPC的主体基本都是施工方。原因很简单,工程在整个项目中占的权重比较大。随着国家对建筑师负责制的进一步推行,由设计主导的EPC会慢慢多起来。而换个视角的EPC必然会在工程的各个环节显现出不同的活力。

以上这些方向上,传统的建筑设计公司都可以按照自己现有的资源去做进一步的探索。至于成功与否,全看个人天赋和努力程度了。

所以看清楚了:朋友,你只要在上海拥有不动产的,基本就是“豪宅”了 。

再回到地产下属设计院这个“奇葩”上

最出名的当属“绿城”下属的几个设计公司。只要你在地产下属的设计公司工作过,就会发现完全就不是那么回事情。绿城下面的设计公司根本就不该算在内。宋老板对设计公司的掌控能力可能还很强,但是设计院对地产的依赖程度已经很低了。他已经完成了自身造血的功能,与传统的设计企业并无分别了。

而地产下属的设计院,套路完全不是这样的。

我供职过的合生创展三盛宏业。我交流过的朗诗等的下属设计院,其生存状况都不理想。

由于地产业务的萎缩,设计公司规模,人员数量都不是太大,有难以为继的趋势。

图片 16

设计公司与地产集团的关系,就类似杜月笙所说的其与蒋介石的关系。

而动则几百万的房子,却往往在使用过程中发生这个、那个的问题。我大致罗列了下

进一步看下这样的设计院要完成的任务和需要的人才。

1.是产品,而非作品

图片 17

在地产公司很少有作品概念,所以下属设计公司在进行设计时,更多的是从产品的角度去作设计。(而传统的设计公司,建筑师们更觉得是自己的作品)

既然是产品,就涉及到产品定位成本控制产品质量进度控制等方面。

2.既是甲方,又是乙方

图片 18

在很多时候,设计公司只对老板负责。特别是涉及到重大问题:如工期,事故,成本增加时。设计公司就是甲方,考虑问题就是站在老板的角度。因为在谁给谁发工资这件事情上,毫无争议。

而在和项目公司的一些对接上,设计公司又是乙方。需要完成传统乙方要完成的所有职能。在前期测算和后期现场服务时可能更甚。

3.是研发,又不是研发

图片 19

许多地产公司真的有研发部门,好像也捣鼓出了一些新鲜的玩意。在黄金十年,这些玩意的考量标准粗放,有多少含金量不得而知。而白银10年,研发变得更加重要,但是研发是个试错的过程,也许结果是没有成果。

有这份容人之量的企业才有可能在竞争激烈的下半场翻盘。设计公司其实承担了很大的责任,而研发人才也是一将难求的。

4.复合型人才多于专精型

图片 20

在地产的体系下,设计院对接的平行部门和上下级部门会比较多,这也造就了设计公司复合型的属性,对于设计人员解决复杂问题提出了更高的要求,而非单一的技术问题。

如果设计公司和集团在同一城市的话,那么很多老板的意图就会直接通过设计公司去贯彻。伴君如伴虎还是很形象的。

图片 21

1.建筑倾斜、墙面开裂

通过提问、回答的方式,进一步了解地产设计院。

1.设计公司的维护成本?

一个综合甲级设计院,光资质维护费用就在200多万
,人员规模最少在30人以上。如果人均产值在50万的话,基本上没有利润产生。

想包养一个设计院的老板们,请三思。如果你没什么特殊的理想需要实现的话,还是购买服务吧。

2.设计公司的产值如何 ?

我接触到的企业人均产值在
:50-70万之间,但是这个产值的水分很大。不是说劳动价值没那么多,
而是因为反复太多,造成了很多的无用功,并且没办法被认定
。在地产的评价体系里,就不值这个价了。

产值考核只是表象,满意度考核才是关键。

3.设计公司有无存在的必要 ?

每家地产企业的情况都不一样,所以这还需要区别对待。

对于项目数量比较多的企业,自己拥有一家设计公司的好处是不言而喻的 。

a.方便是最大的好处:随叫随到,想怎么改就怎么改。

b.产品标准化的落实程度能比较高。

c.兼顾研发的职能。

d.平衡财务利润。

4.设计公司有上市的计划吗?

很多地产下属的设计公司都有上市的计划。并不是因为设计本身需要钱,而是给母公司输血。但是设计板块的资金量太有限了,也起不到很大的作用。

即使已经上市的设计企业,也不知道该如何有效的花这些钱。

没业务的照样还是没业务!

5.设计公司的出路在哪里?

给下属的设计公司以最大的自由度和最大的业务支持

其实这是个废话,因为没有老板能做的到。老板想设立设计公司就是因为控制。

而设计业务还涉及到方方面面的利益。所以能做到这样两点的老板基本没有。

粗放增长的时期早已经一去不复返了,永远也不可能出现下一个绿城设计院
。即使能出现下一个伟大的设计企业,它可能也是以另一种面貌示人。

图片 22

不知道事业合伙人制度是不是一剂良方

由不均匀沉降引起(桩基优化过甚);结构配筋过省;建筑材料质量有关。

图片 23

2、渗漏,墙面脱落

由于防水工艺不完善(限额施工造成偷工减料)、防水材料质量不过关。

图片 24

3、隔音、隔热效果差

只满足国家规定的最低标准,用性价比最高的材料。

图片 25

4.门、窗密闭性差、变形。

只满足国家规定的最低标准,用性价比最高的材料。

究其原因:你家豪宅被“成本优化”了!!!

在地产行业干过的同志都清楚:现在土地成本高企,融资成本税费等成本都是刚性的。一块地要挣钱除了开源就是节流。

住宅市场其实是同质化竞争的,要想开源一定需要差异化竞争,那就需要在产品的创意上做文章,谈何容易!(按下不表)

而房地产企业能自己控制的也就是节流了。节流大致从融资渠道,内部流程再造采购渠道营销费用工程费用上做文章。其他几个方面良子都不擅长,唯有工程费用这块算是专业对口一点

今天就讲讲限额设计和成本优化。

限额设计:在项目还未开始设计时,对设计单位提出设计要求,包括了一系列的指标。用图说话比较直观

图片 26

这是某企业的限额指标局部,经济性绝对好。

成本优化:一般在初步设计完成后,会请专门的机构对设计单位的设计图纸进行优化,主要目的就是省钱。目前还流于结构专业(抠钢筋和混凝土)

在我原来供职的企业,产品营造由设计工程成本合约三个部门组成。虽然设计在最前面,但却是最无足轻重的一个部门。设计部门的领导跟走马灯似的换个不停,工作能做的好就怪了。

而一直以来,对于产品优化成本控制,我有一套自己的思路,今天拿出来分享。

一、拿地阶段(最关键)

要想出好的住宅产品,绝对不是光拼“创意”。设计的竞争,其实在拿地阶段就开始了。而这个时候设计的价值是最大的(以“亿“计)。

无数的地产企业往往貌似重视,在前期做了许多的“强排”工作,担任这项重要工作的却是设计院的”愣头青“。原因很简单,这项工作大多是免费的,或者说是”被免费“的。因为甲方以项目还没拿下,无处开支为理由拒绝买单

能够想象吗?一块几十亿的地,初期的方案比选居然出自刚毕业没多久的”小朋友“手里,你们老板知道吗?

图片 27

而负责设计管理的会说,我们的方案还有很多人把关的:设计院有总监和负责人;地产设计管理有设计经理和总监。无数人看过了,不会有问题的
。而所有其他相关部门就是拿着这些“方案” 去测算这块地到底能不能拿。

对此我只能”呵呵“。

建筑设计,指标测算是精确到小数点后面2位的。

光靠看,能发现日照间距不够吗?

光靠看,能发现楼栋间距标注有偏差吗?

光靠看,能发现各项指标有误差吗?

如果能发现,为什么还有那么多的地块在拿到以后,会出现前期测算有误,项目盈利堪忧,老板雷霆震怒的情况呢

发表评论

电子邮件地址不会被公开。 必填项已用*标注

相关文章

网站地图xml地图